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Influir en el mercado básico del alquiler: el ejemplo de Berlín

Vivir es cada vez más caro para muchas personas. En parte es a causa de los alquileres, a lo que se suman los salarios bajos. Hay que encontrar soluciones.

03 DE julio DE 2021. 09:03H Stefanie Claudia Müller

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Vivir en Berlín era un chollo hasta muy poco. La capital alemana todavía sigue siendo una de las ciudades más baratas considerando el poder adquisitivo de los alemanes. Sin embargo, en los últimos años el escenario ha cambiado, como Renate ha vivido en su propia piel. Comparado con centros empresariales como Munich o Frankfurt sigue resultando económico pero los sueldos de los berlineses no están a la altura de los de los banqueros e ingenieros de estas ciudades. Comparada con otras capitales, la ciudad es oscura y bastante sucia porque Berlín sigue siendo una urbe con mucha gente de todo el mundo que se busca la vida. Renate, al contrario, es profesora y tiene unos ingresos estables pero viniendo de la antigua GDA no está acostumbrado a pagar alquileres altos.

La mujer, soltera de 42 años, ha vivido hasta hace poco en el barrio artístico y alternativo de Kreuzberg. Por el piso ha pagado menos de 500 euros al mes - para una habitación con cocina y salón – precios de ensueño comparados con Madrid o Barcelona. El año pasado se mudó a una vivienda de dos habitaciones en el mismo barrio y ni siquiera llegó a pagar 600 euros al mes pero ya había un riesgo a la hora de firmar: “sabía que en el caso que el “Mietdeckel”, el tope del alquiler que ha introducido el Senado de Berlín no fuera conforme a la constitución alemana, tendría que pagar casi el doble de alquiler, también por los meses anteriores”, cuenta la mujer. Después de que el Tribunal Constitucional Federal (BVerfG) declarara nulo hace poco el límite del alquiler en Berlín, la poderosa asociación de inquilinos (Mieterbund) y algunos partidos en el Bundestag alemán piden una ley rápida a nivel federal para aprobar un límite de alquiler nacional. Renate no espera que a ella le salve alguien del pago que le corresponderá: “estoy dispuesta a pagar casi el doble a partir de ahora con la esperanza que se encuentre una solución para todos en el futuro”.

El tope a los alquileres no funciona

Lo que se ha hecho en Berlín con el “Mietdeckel” debería haberse hecho más bien en Munich o Düsseldorf, donde es más difícil encontrar una vivienda económica. Debido a la estructura social de la capital alemana en 2019 y el Senado de izquierdas, se permitió que los alquileres de la capital se congelaran retroactivamente durante cinco años, aunque solamente era válido para los apartamentos construidos antes de 2014. Hasta ahora el impacto de esta nueva ley ha sido más bien contrario a lo que se ha deseado: hay menos vivienda disponible en Berlín que antes. La ley había frenado en cierta manera el mercado por crear mucha inseguridad jurídica.

La burbuja alemana se asemeja a la española

Cierto es que ningún mercado inmobiliario en Europa se ha revalorizado en tan poco tiempo tanto como el alemán, lo que tiene que ver también con tipos de interés muy bajos que han permitido a muchas personas endeudarse y han estimulado el mercado inversor. Lo que se había invertido entre 2000 y 2007 en España, ahora se invierte en Alemania, aunque muchos expertos advierten de las burbujas creadas. El aumento de los precios del alquiler en las grandes ciudades españolas y el frenazo de los Tribunales del modelo berlinés ha provocado también un intenso debate sobre cómo afrontar esta problemática en España. La Generalitat de Catalunya aprobó el pasado mes de septiembre una Ley para regular los precios del alquiler “que está ya generando inseguridad en el sector inmobiliario”, según Cristina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal.

Esta ley catalana establece unos límites al precio del alquiler de viviendas, basados en unos índices de referencia en numerosos municipios catalanes. Es un sistema similar a lo de Alemania, dónde en general los alquileres están basados en un “Mietspiegel”, el nivel de precio del mercado. Esta referencia lo crea cada ayuntamiento en colaboración con asociaciones del sector. Basándose en el caso de Berlín, la experta Bilbao cree que la Generalitat no tiene competencias para regular medidas relativas al derecho a la propiedad y, que “los índices de referencia solo pueden ser utilizados como criterios orientadores y a efectos informativos”.

El sector necesita más innovación

Dados los altos precios para adquirir suelo urbano y alquileres en muchos países, en Alemania una empresa privada ha introducido ahora un concepto que soluciona la falta de vivienda respondiendo al deseo de la población de tener su propia casa sin endeudarse completamente. Suena demasiado bien para ser verdad: “posteriormente a un desarrollo del terreno, desarrollo llave en mano de casas unifamiliares modernas en construcción sólida de alta calidad ofrecemos a familias financiarse este hogar con el pago de un alquiler conforme al precio de mercado y estable durante la duración del contrato, entre 23-32 años. Después tendrá su propia casa sin la aportación de capital propio”, dice su inventor Gerald Evans del Grupo Gecci. Prometen una casa “sin préstamos bancarios, sin capital y sin ningún total de compra restante” y que el alquiler básico mensual será constante durante todo el plazo y comienza en unos 7 euros por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación y el tamaño de la propiedad”. También admiten que este tipo de modelo no funciona en áreas urbanas con altos precios de terreno y hay cálculos diferentes en cada lugar. Aunque este modelo de franquicias se ha implementado ya en Alemania algunos expertos como el consultor de Leipzig, Matthias Meindel dudan de que para las empresas constructoras pueda ser rentable: “tengo mucha experiencia en el campo y no veo cómo se puede proyectar algo tan complejo a tan largo plazo y de esta manera”.