El desfase entre oferta y demanda se intensificará en los próximos 20 años a causa de la financiación más cara, escasez de suelo en las grandes ciudades, falta de mano de obra cualificada y subida generalizada del precio de los materiales.
InmobiliarioDirigentes Digital
| 23 ago 2024
OBS Business School, institución perteneciente a Planeta Formación y Universidades, publica el informe Mercado inmobiliario en España, dirigido por el profesor Carlos Balado. En él se analizan las razones del ya tradicional desequilibrio del mercado inmobiliario español y recoge algunas medidas necesarias.
En la última década se ha evidenciado el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en España, una tendencia que podría intensificarse en los próximos 20 años de mantenerse los actuales niveles de construcción de vivienda nueva. Esta se encuentra entre las 80.000 y 100.000 unidades al año, insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que está en torno a las 200.000 familias de media cada año.
Según el informe de OBS, aumentar la oferta hasta unos niveles razonables puede llevar entre 10 y 20 años, pues habría que multiplicar por cuatro el ritmo actual de construcción. Sin embargo, los pequeños promotores se encuentran con obstáculos como la financiación más cara, la escasez de suelo en las grandes ciudades, una falta de mano de obra cualificada y una subida generalizada del precio de los materiales.
Se hacen necesarias soluciones parciales temporales como deducciones al alquiler para determinados colectivos, incentivos al ahorro destinado a la compra, modificaciones de las regulaciones que impiden la salida al mercado de viviendas de alquiler y el fomento desde el gobierno de la construcción destinada a alquiler social. Carlos Balado, profesor de OBS y director de Eurocofín, afirma: “la inversión para poder desarrollar suelo debería ser anticíclica, mediante una política soportada y avalada por la administración estatal y las autonómicas que permita desarrollar bolsas de suelo para que cada cierto tiempo haya un remanente de suelo en gestión y en transformación”.
La compraventa de viviendas cayó un 13,7% en marzo de este año en comparación con el mismo mes del año pasado. Los mayores descensos se produjeron en Navarra (-13,6%), Baleares (-11,6%) y Aragón (-11,3%). Solo aumentaron las transacciones de vivienda en La Rioja (5,6%), Asturias (4,3%) y el País Vasco (2,8%). El precio se incrementó un 3,3% interanual al finalizar el primer trimestre y el metro cuadrado se situó en 1.998 € de media. Los precios más altos se localizaron en Madrid (3.344 €/m2), Baleares (3.325 €/m2), País Vasco (3.031 €/m2), Cataluña (2.463 €/m2) y Canarias (2.212 €/m2). Los más bajos en Extremadura (804 €/m2) y Castilla-La Mancha (893 €/m2).
De nuevo descendió el número de hipotecas: se constituyeron 46.410 operaciones, lo que supone un descenso del 18,8%. La hipoteca media en España se sitúa en 141.912 €, con una cuota mensual de 707 €. En el caso de Baleares alcanza los 1.284 €/mes en promedio. Otras provincias con cuotas mensuales elevadas son Madrid (981€/mes), Málaga (893€/mes), Barcelona (868€/mes) y Guipúzcoa (807€/mes). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Cuenca (392€/mes), Lugo (409€/mes) y Jaén (413€/mes). Frente a ello, han aumentado en casi un 40% los compradores que no necesitan financiación.
A la hora de adquirir o alquilar una vivienda, el comprador no debería rebasar el considerado umbral de esfuerzo razonable, que se sitúa en el 35% del salario. Sin embargo, hasta once provincias españolas superan esa cifra. Las zonas más tensionadas son Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 58,6%, Barcelona (51,9%), Málaga (51%) y Madrid (44,3%). En el lado opuesto se encuentra Zaragoza, con un 32% de tasa de esfuerzo.
España necesita promover 1,2 millones de viviendas en alquiler asequible hasta 2030, pero a la incapacidad de aumentar el ritmo de construcción se suma la progresiva retirada de viviendas tanto por efecto de los cambios legales como por falta de seguridad jurídica. “Existe en los Gobiernos una tendencia a confundir colaboración con intervencionismo y a establecer sistemas de control de precios que llevan a la reducción de la oferta con efectos perniciosos en el largo plazo”, asegura Balado.
La inversión prevista para acometer nuevos desarrollos para alquiler asequible se sitúa en 108.000 millones de euros (142.000 euros por vivienda), de los que el 76% proviene de la inversión privada y sólo un 24% del sector público. Cataluña requiere la construcción de 225.000 viviendas para alquiler asequible en los próximos diez años, con un coste de 1.010 millones de euros. La Comunidad de Madrid 174.000 nuevas viviendas para las que requiere una inversión pública de 5.418 millones de euros. Andalucía precisa 85.000 nuevas viviendas de alquiler asequible con una inversión de 4.529 millones. Y la Comunidad Valenciana necesita 85.000 y una inversión de 3.245 millones. Por detrás de ellas se encuentra Canarias, que precisa 46.000 viviendas y una inversión de 2.486 millones.
La VPO alcanzó su máxima producción en el año 1985 con un 64% sobre el total de viviendas terminadas, pero a partir de 2013 las cifras se empezaron a caer y en 2022 sólo el 10% de la vivienda era VPO. Hoy nos encontramos a la cola de Europa y apenas dedicamos un 2,5% de nuestro stock de vivienda a protección oficial o vivienda asequible.
Para este año se espera que las compraventas mantengan una tendencia de descenso gradual. No obstante, si los tipos de interés siguen bajando y la actividad económica gana dinamismo en este segundo semestre de 2024, el mercado inmobiliario pasará de la desaceleración experimentada en 2023 a una expansión en 2025.
El precio medio de la vivienda nueva se encuentra en los 2.925 €/m2 según la Sociedad de Tasación, lo que supone un incremento interanual del 4,1%. Por encima de los 4.000 €/m2 se encuentran Barcelona, Madrid y San Sebastián. Málaga se posiciona por tercer año consecutivo como la capital española donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva (7,2%). La tendencia es que los precios de la vivienda nueva se incrementen un 4% en el tercer trimestre de este año y la vivienda usada poco más del 1%. A partir de octubre se espera que se congelen o incluso desciendan levemente.
En cuanto a la financiación, el informe de OBS prevé que se mantenga el elevado coste de las hipotecas, lo que supondrá un incremento superior a los 550€ al mes para un nuevo crédito de 145.000€ (media de las hipotecas en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo continuará en el 40%. Las tensiones en el mercado inmobiliario continuarán, sobre todo en el segmento del alquiler, y en este contexto la financiación de vivienda será más prudente.
