El mercado hipotecario espera expectante las decisiones del BCE

Durante esta semana, los mercados han mantenido la expectativa en cuáles serán las nuevas decisiones en materia de política monetaria que adoptará el BCE. Existen elevadas posibilidades de que la institución incremente los tipos de interés en 25 puntos básicos, una decisión que conoceremos hoy.

Las decisiones del Banco Central Europeo serán especialmente relevantes para el mercado hipotecario, ya que pueden incrementar todavía más, la cuota de los tenedores de hipotecas a tipo variable. Los tipos de interés en Europa se sitúan actualmente en el 3,75%, pero si se cumplen las previsiones y se incrementan en 25 puntos básicos, el interés general pasará a situarse en el 4%.

Como explica Juan Villén, director general de idealista hipotecas, “el mercado está descontando que el BCE no va a levantar el pie del acelerador” y seguramente se produzca hoy un nuevo incremento de tipos, que podría llevar al euríbor “a superar la barrera del 4%”, aunque se espera que el euríbor “se mantenga en torno a los niveles actuales”.

En la misma línea, María Matos, portavoz de Fotocasa, explica que el incremento de intereses elevaría el euríbor, principal interés al que se referencian las hipotecas en España. Sin embargo, la experta inmobiliaria considera que el incremento del euríbor no sería tan notorio, como en meses anteriores cuando el BCE ha realizado subidas de tipos más agresivas.

“El euríbor va a llegar al 4%, pero no va a mostrar alzas más abultadas de lo que se podría esperar”, explica Matos, sino que “vamos a ver fluctuaciones al alza o a la baja del euríbor, pero se quedará en el entorno al 4%”.

Ralentización del mercado hipotecario

María Matos explica que el mercado de hipotecas “se está ralentizando”, es decir, “cada vez menos ciudadanos pueden pedir una hipoteca y se están quedando fuera del mercado” por las tensiones inflacionistas y por la merma del poder adquisitivo que están sufriendo las familias a causa de la inflación.

Juan Villén, de Idealista, coincide con que las cuotas mensuales más elevadas de las hipotecas “están expulsando a aquellos que tienen un poder adquisitivo menor”, ya que el precio de la vivienda “no está bajando”.

Para José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), “la firma de hipotecas seguirá en tendencia bajista durante todo el 2023, a consecuencia de la subida sin precedentes en el último año”.

“El interés medio actualmente se sitúa en el 3%, un nivel muy diferente al que veníamos viendo durante el 2021 y durante el primer semestre del 2022”, afirma Matos.
Aunque, la experta añade que sigue siendo una buena oportunidad para los compradores de vivienda que todavía cuenten con ahorros y presenten un perfil solvente, ante “un endurecimiento y encarecimiento” de las condiciones de ofrecimiento de hipotecas, que ha elevado sus intereses a máximos desde el año 2017.

Transformación del mercado hipotecario

Antes del cambio de política monetaria por parte del BCE, las hipotecas a tipo fijo “habían llegado a su máximo histórico”, explica la experta de Fotocasa, con un 75% de las hipotecas que se concedían fijadas a este interés. “Ahora las hipotecas a tipo fijo han bajado hasta el 64%”, mientras que el producto “estrella”, ofrecido por las entidades bancarias es la hipoteca mixta.

Otro de los mayores cambios que está experimentando el mercado se produce en las novaciones hipotecarias donde las hipotecas a tipo fijo “aumentan del 13% al 40%” y las hipotecas variables bajan “del 85% al 58%”, según afirma Fotocasa y que refleja “la preocupación ante la escalada del euríbor de los ciudadanos” y a pesar de que las entidades bancarias estén ofreciendo “en primera línea” las hipotecas variables.

El director de Idealista hipotecas, Juan Villén, sostiene que las personas que cuentan con ahorros “están optando por amortizar anticipadamente parte de la hipoteca”, para reducir así el pago de intereses y la cuota mensual, lo que “afecta de lleno a la rentabilidad de los bancos” quienes comprueban que el volumen de hipotecas “es insuficiente para cubrir la caída de la cartera de préstamos”.

Con el incremento del euríbor, una hipoteca media de 150.000 euros se ve incrementada en 262 euros al mes, en comparación a la situación en la que se encontraba el año pasado, mientras que una hipoteca de 250.000 euros, ve su cuota mensual aumentada en 436 euros al mes.

Esta subida de precio de las hipotecas afecta a las variables, pero también a las hipotecas a tipo fijo ya que muchos ciudadanos se encuentran negociando con las entidades financieras para conseguir una financiación a su medida. “Esta negociación activa con los bancos es lo que está generando el resurgimiento de las hipotecas mixtas en detrimento de las hipotecas a tipo fijo, más comunes durante ejercicios anteriores”, expone María Matos. 

Impacto del encarecimiento de las hipotecas

El impacto del encarecimiento de las hipotecas “está afectando al 62%” de los compradores de vivienda, según analiza Fotocasa, de ellos, “el 28% ha paralizado la compraventa y el 31% se está planteando hacerlo”. La evolución de estos datos dependerá de cómo se comporte el euríbor ya que si se mantiene estable “lo lógico sería que el 30% de esos ciudadanos vuelvan al mercado y encuentren unas opciones atractivas”, afirma Matos.

El director general de Idealista hipotecas afirma que muchos bancos “están lanzando ofertas agresivas a tipo mixto”, con un plazo inicial de 3 a 5 años fijo “para atraer clientes de otros bancos y ganar clientes que necesitan financiar la compra de su vivienda”.

José María Alfaro, presidente de FAI considera que los tenedores de hipotecas se encuentran en una situación “difícil”, con incrementos mensuales “difíciles de asimilar por las economías domésticas” y predice que seguirá siéndolo durante todo el año.

Sin embargo, aunque podríamos encontrarnos cerca del final de la subida de tipos de interés, la expectativa es que se produzca otro incremento más en julio o en septiembre.