La Responsabilidad Social Corporativa (RSC) es una práctica voluntaria que algunas entidades deciden incorporar en su estrategia empresarial. Supone tener en cuenta el impacto social, ético, económico y ambiental de sus operaciones más allá de lo legal. Asumen, por lo tanto, obligaciones que amplían sus responsabilidades en aras de conseguir un desarrollo más sostenible.

En el sector bancario podemos observar claramente una estrategia RSC en prácticas tales como las hipotecas verdes (mejoran las condiciones de los préstamos hipotecarios si las garantías a hipotecar son energéticamente eficientes) o en la adhesión de las entidades al Código de Buenas Prácticas (CBP). Este código regula un marco que permite reestructurar o flexibilizar los préstamos hipotecarios en situaciones en las que los deudores, por dificultades extraordinarias, no pueden responder ante los pagos.

El CBP nació como respuesta al problema social de los desahucios tras la crisis económica de 2008. Se implementó en el ordenamiento jurídico español con el Real Decreto Ley 6/2012 y reguló por primera vez el concepto de “umbral de exclusión”.

En 2022, el CBP ha vuelto a cobrar importancia ya que a través del Real Decreto Ley 19/2022 de 22 de noviembre, se aprueban una serie de medidas para mejorar el mercado de préstamos hipotecarios y, a la vez, paliar temporalmente la subida de tipos de interés en los préstamos hipotecarios destinados a vivienda habitual. Esta mejora del CBP amplía las garantías del de 2012 y crea un régimen transitorio de dos años que facilita la subrogación y la novación con cambio de modalidad de tipo de interés.

¿Qué supone esto?

• Las familias que cumplan con los requisitos (que en esta ocasión son más laxos que en el año 2012) y que estén experimentado subidas en sus cuotas como consecuencia del incremento de tipos de interés podrán solicitar una reestructuración de su deuda. Esto se traduce en una ampliación del plazo de amortización de la hipoteca con la consiguiente reducción en el importe de las cuotas mensuales.

• Es posible la dación en pago siempre y cuando se cumplan los requisitos del umbral de exclusión. Esto quiere decir que, entregando el bien hipotecado, se salda la deuda incluso cuando el valor obtenido en la subasta por la misma sea inferior al importe de la deuda. No se aplica, por lo tanto, la responsabilidad patrimonial universal que establece que los deudores responden de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros.

• Es posible el alquiler social de la vivienda entregada en pago de la deuda. Esta medida permite al afectado permanecer en la vivienda durante un tiempo a cambio de un alquiler asequible, posibilitando mantener cierta estabilidad pese a las adversidades económicas.

• Es posible la carencia o moratoria en los pagos. Se da la posibilidad de optar a una carencia de capital por un periodo máximo de 12 meses.

Gran parte de estas posibilidades son totalmente desconocidas por los prestatarios y los bancos no toman la iniciativa de ponerse en contacto con aquellos que posiblemente pueden entrar en la casuística del CBP.

Es aquí donde entra en juego la figura del Intermediario de Crédito Inmobiliario (ICI). Este tipo de profesional actúa como puente entre bancos y consumidores finales de los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda. Estudian el perfil económico de sus clientes considerando todos los factores relevantes. Teniendo en cuenta esto, ponen a disposición de los clientes conocimientos, experiencia y conexiones clave. Presentan una serie de opciones y explican las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas entrando en detalles e implicaciones que el cliente, por lo normal, no tiene en cuenta como, por ejemplo, comisiones por cancelaciones anticipadas o flexibilidad en los cambios del propio préstamo y, en este caso, la aplicabilidad del CBP.

Los ICIs pueden ayudar a los clientes en casos como los siguientes:

1. Disminución de los ingresos y consiguiente situación de vulnerabilidad

Contexto del cliente: Juan ha perdido su empleo recientemente y está preocupado por su capacidad para seguir pagando su hipoteca. Está considerando solicitar una reducción de la cuota hipotecaria o un cambio en las condiciones de su hipoteca para hacer frente a esta situación.

Asesoramiento del ICI: el ICI le explicaría a Juan que, dado su actual estado de vulnerabilidad económica, podría ser elegible para acogerse al CBP, que ofrece medidas como la reestructuración de la deuda, la posibilidad de solicitar una carencia en el pago del capital o, incluso, una reducción en el importe de las cuotas mensuales. Esta opción sería más adecuada que simplemente cambiar las condiciones de la hipoteca, ya que el CBP está diseñado para ofrecer protección a largo plazo a los deudores en situaciones de dificultad.

2. Subida de tipo de interés en una hipoteca variable

Contexto del cliente: María tiene una hipoteca con interés variable y ha visto cómo sus cuotas mensuales han aumentado significativamente debido a la subida de los tipos de interés. Está evaluando la posibilidad de cambiar a una hipoteca fija para estabilizar sus pagos.

Asesoramiento del ICI: el ICI informa a María sobre el CBP transitorio, que incluye medidas para mitigar el impacto de la subida de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios. Le explica que puede solicitar la reestructuración de su deuda para extender el plazo de amortización o aplicar una carencia temporal en el pago del principal, lo cual podría ser más beneficioso que cambiar a una hipoteca fija en el actual clima económico.

3. Riesgo de incapacidad de pago

Contexto del cliente: Carlos y su familia están enfrentando dificultades económicas y temen no poder hacer frente a los pagos de su hipoteca en los próximos meses, arriesgándose a caer en morosidad.

Asesoramiento del ICI: el ICI revisaría la situación financiera de Carlos y le sugeriría que explorara las opciones bajo el CBP antes de considerar la venta de su propiedad o la refinanciación con condiciones potencialmente menos favorables. Explica que el CBP ofrece la posibilidad de solicitar la dación en pago bajo ciertas condiciones, lo cual cancelaría la deuda hipotecaria entregando la propiedad al banco. Además, también permite negociar un alquiler social para que Carlos y su familia puedan permanecer en su hogar pagando un alquiler reducido.

La intervención de los Intermediarios de Crédito Inmobiliario (ICIs) en la explicación y aplicación del Código de Buenas Prácticas (CBP) subraya su papel indispensable en el marco de la Responsabilidad Social Corporativa (RSC) dentro del sector bancario español. A través de los ejemplos proporcionados, se evidencia cómo los ICIs no solo actúan como puente entre los consumidores y las entidades financieras, sino que también se posicionan como figuras clave en la promoción de soluciones financieras responsables y sostenibles.

Su capacidad para adaptar y comunicar las opciones del CBP a las necesidades específicas de cada cliente no solo facilita el acceso a condiciones de préstamo más favorables, sino que también contribuye a la estabilidad financiera de los hogares y al bienestar social a largo plazo. Este enfoque colaborativo y orientado al cliente refleja el compromiso del sector con prácticas más éticas y sostenibles, destacando la importancia de la asesoría personalizada en la consecución de una economía más justa y resiliente.

Carlos Román es director de Operaciones de Hispanoteca.