Muchos de los riesgos del mercado inmobiliario alemán actual recuerdan a los de España en el año 2008 cuando los precios de las viviendas todavía subían en tiempos económicamente ya adversos. Muchos pensaron que la burbuja no se agotaba nunca, entre ellos también Deutsche Bank. Luego pasó todo como en los libros de economía: hubo […]
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| 19 may 2022
Muchos de los riesgos del mercado inmobiliario alemán actual recuerdan a los de España en el año 2008 cuando los precios de las viviendas todavía subían en tiempos económicamente ya adversos. Muchos pensaron que la burbuja no se agotaba nunca, entre ellos también Deutsche Bank. Luego pasó todo como en los libros de economía: hubo un efecto dominó que tuvo consecuencias dramáticas para los inversores pero, al mismo tiempo, limpiaron un sector atomizado.
Alemania en 2022 está en una situación similar, aunque a menor tamaño. Su dependencia del ladrillo es mucho menor, pero los casos de Adler Group, Consus Real Estate y Corestate, tres gigantes del sector inmobiliario, demuestran que hay problemas estructurales y de sobrevaloración en el mercado que tienen que ver con una gestión demasiado especulativa y poco transparente. "Las dudas sobre la industria son reales", dice Benoit Soler, gerente senior de cartera de Keren Finance en París.
Los tres grupos, Consus es parte de Adler, han tenido que corregir en los últimos meses el valor de sus activos, ha habido problemas con la publicación de sus balances y, en el caso de Adler, el supervisor alemán Bafin está investigando también fraude financiero. Debido al aumento de los costos de construcción y una reducción significativa en el volumen esperado de desarrollo de proyectos, la dudosa sucursal Consus probablemente tendrá que amortizar inversiones y préstamos a empresas afiliadas.
El grupo Adler ya está en el foco de un comité parlamentario alemán para evitar los mismos errores que se cometieron en el caso del neobanco Wirecard, que ha dejado muchos inversores sin ningún tipo de cubertura y cuyos dirigentes se han dado a la fuga o ya están en la cárcel. El administrador de insolvencia está buscando todavía los millones declarados en los balances.
En el caso de Adler existe un riesgo de insolvencia debido al hecho de que su auditor usual, KPMG, ya no quiere aprobar las cuentas actuales por falta de información y, además, tampoco quiere trabajar ya para la empresa. El caso Wirecard ha supuesto un daño demasiado grande a la auditora EY. En los medios de comunicación alemanes se especula ya con una retirada masiva del dinero de los inversores de Adler como consecuencia de todas las noticias inquietantes y de una presión por parte de los acreedores, lo que llevaría la compañía a un colapso, admite su CEO Stefan Kirsten en una llamada con inversores y periodistas.
Con la empresa Corestate también existe peligro de colapso. A finales de marzo anunció el aplazamiento del informe anual por posibles problemas en la valoración de las filiales y activos. Un poco más tarde, hubo informes de gigantescas amortizaciones en el balance general, lo que elevó la pérdida anual de la entidad a más de 200 millones de euros –aproximadamente dos tercios de la capitalización de mercado en ese momento-. Por último, hace unos días se anunció que habrá un “examen de opciones de refinanciamiento, incluidos posibles escenarios alternativos y se retirará la previsión para el ejercicio 2022". El pago de los bonos de Corestate está en riesgo y su precio recientemente fue ya solo el 50% del valor nominal.
La codicia en el sector se entiende. Desde 2010, los precios de propiedad de la vivienda en Alemania han aumentado sin parar. “Esto ha atraído a muchos jugadores al escenario que querían conseguir un dinero rápido”, dice el propietario de la promotora Concept re GmbH en Leipzig, Matthias Meindel. Los terrenos edificables se han vuelto casi un 102% más caros en promedio desde 2010.
Según la Asociación de Bancos Pfandbrief de Alemania (vdp), los precios inmobiliarios aumentaron un 8,8% en el primer trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre de 2021. Pero entre 2011 y 2012 se sintió un terremoto en Bruselas y en Berlín cuando el sector financiero español necesitó una intervención de rescate para no desestabilizar al resto de los bancos en la UE.
Desde entonces se ha escrito mucho sobre las razones de las crisis de las cajas de ahorro y una conclusión es el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario y las prácticas fraudulentas entre todos los actores. En consecuencia, se han restringido las reglas bancarias y los bancos españoles han aumentado las previsiones de riesgo, pero lo que no se ha regulado y controlado mejor desde entonces es el mercado inmobiliario.
En la última crisis financiera, desde Alemania se han ordenado vía Bruselas medidas de reformas y austeridad para otros países, pero los propios alemanes han aumentado entre 2013 y 2020 su bienestar endeudándose a tipo de interés 0. El mercado bancario sigue en plena restructuración y las cajas de ahorro intentan salvarse con fusiones y modernizaciones.
Deutsche Bank registra mejores resultados, pero sigue con una imagen dañada y no se salva de los escándalos de fraude y los negocios turbios que sigue habiendo en la banca de inversión. “Vamos a vivir un aterrizaje muy duro”, advierte el inversor inmobiliario y consultor Meindel, que denuncia desde hace muchos años prácticas fraudulentas que están ahora en el foco de la atención. “Donde hay márgenes e incrementos de valor demasiado altos y rápidos casi siempre hay gente que quiere aprovechar con trampas”, advierte.
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