El futuro del mercado inmobiliario de China sigue siendo incierto debido a los factores económicos, intervenciones políticas y sentimiento del mercado. De hecho, Beijing enfrenta una ardua tarea para tratar de recuperar la confianza entre las partes interesadas en el mercado inmobiliario y es que, a pesar de los pasos graduales para reactivar el mercado, las perspectivas siguen siendo tibias y los promotores estatales siguen preparándose para remodelar el panorama posterior a la crisis. A todo ello se une, además, la delicada situación de algunos factores económicos.

Una retrospectiva

El sector inmobiliario de China tal como lo conocemos actualmente comenzó a tomar forma a finales del siglo pasado, tras las reformas económicas de los años setenta. Antes de esto, las propiedades eran del estado y estaban distribuidas por él. El mercado experimentó un aumento significativo a principios de la década de 2000 debido a la rápida urbanización y a una clase media en expansión. La intervención gubernamental entró en juego para abordar las burbujas especulativas y el aumento de los precios inmobiliarios.

A pesar de la intervención estatal para frenar las burbujas, el sector inmobiliario continuó expandiéndose y emergió como un pilar crucial de la economía de China, contribuyendo con el 13% del PIB en 2022. El papel regulador del gobierno sigue siendo vital en su búsqueda de equilibrar el crecimiento económico, abordar las preocupaciones sociales y garantizar un desarrollo estable y sostenible en el sector de la vivienda.

Sin embargo, esta rápida expansión del sector inmobiliario generó importantes necesidades de financiación. Además de los préstamos bancarios, los promotores recurrieron a la financiación extraterritorial debido a los estrictos controles sobre los bonos nacionales, especialmente durante el sobrecalentamiento del mercado. Esto hizo, que la deuda creciese a medida que los promotores chinos buscaban con frecuencia refinanciamiento, lo que dio lugar a que las ventas anuales de dichos bonos aumentaran de 675 millones de dólares en 2009 a 64.700 millones de dólares en 2020, lo que constituye alrededor de una cuarta parte de los bonos corporativos en dólares de China.

El floreciente sector inmobiliario debió su crecimiento a la creciente demanda y a las compras especulativas, lo que provocó que los precios de las propiedades se dispararan cinco veces y media desde principios de siglo. Los gobiernos locales dependían en gran medida de la venta de tierras para obtener ingresos, y el gobierno central apuntaba a fomentar el crecimiento económico apoyando esto. 

En China, las políticas inmobiliarias han oscilado entre flexibilización y endurecimiento, incluyendo restricciones de compra y regulaciones hipotecarias. En 2020, se impusieron estrictas normas de financiación para frenar el endeudamiento irresponsable de los promotores. A pesar de que al principio se quiso enfriar el mercado y limitar el crecimiento con deuda, la introducción de las "tres líneas rojas" fue clave. Sin embargo, continuó subestimándose los riesgos crediticios, generando pesadas cargas de deuda y dificultades en la financiación. Los desarrolladores buscaron refinanciamiento y usaron fondos internos. Esta crisis terminó generando impagos generalizados, comenzando con promotores más pequeños y llegando a afectar a gigantes como Evergrande, causando un impacto en todo el sector.

Las medidas de contención del Covid-19 en China exacerbaron la crisis. Las ventas contratadas disminuyeron debido a la caída de los ingresos, las restricciones de visualización de propiedades relacionadas con la cuarentena y las preocupaciones entre los compradores de viviendas sobre la entrega de propiedades pre-vendidas. Todo ello, generó una fuerte ralentización en el mercado.

El malestar social llevó al gobierno a intervenir e introducir medidas de relajación a partir de noviembre de 2022. Estas medidas tenían como objetivo mejorar el acceso de los desarrolladores a préstamos, bonos y financiación de capital y ofrecieron flexibilidad en las tasas hipotecarias; redujeron los índices de pago inicial e incluso levantaron las restricciones a la compra de viviendas en ciudades seleccionadas. 

Con el objetivo de priorizar la estabilidad social, el gobierno se centró en garantizar la entrega de propiedades a través de cuentas de depósito en garantía de terceros estrictamente administradas y un fondo especial de 200 mil millones de CNY. Esto empeoró aún más la presión de liquidez de los promotores, a pesar de impulsar con éxito más terminaciones de viviendas en el primer semestre de 2023, tanto entre promotores de buena calidad como entre promotores en dificultades.

Tras la reapertura de China en 2023, las ventas de propiedades se recuperaron temporalmente antes de declinar nuevamente. Las ventas por contrato desafiaron a los desarrolladores, afectando incluso a empresas como Country Garden. Los promotores respaldados por el Estado ganaron cuota de mercado debido a la mayor confianza en la entrega de propiedades. A finales de julio de 2023, controlaban el 75% del mercado, después de ganar un 30% de cuota a expensas de los promotores privados desde 2021.

¿Ahora qué?

El desafío de Beijing ahora gira en torno a restaurar la confianza entre los compradores de viviendas, los inversores y los propios promotores. Algunos promotores podrían tener la capacidad de pagar sus deudas, pero deciden no hacerlo debido a las sombrías perspectivas de recuperación. Mientras tanto, la demanda de vivienda se ve obstaculizada por la falta de confianza en la entrega de propiedades, las expectativas de precios y las perspectivas de empleo/ingresos.

En el futuro, se esperan medidas de flexibilización limitada, como el reciente recorte de tasas hipotecarias. El sentimiento variará según las políticas gubernamentales. Las perspectivas son débiles hasta que cambien las ventas de propiedades o el acceso a la financiación. Los promotores estatales dominarán, mientras que los privados podrían reducirse o desaparecer, impulsando viviendas asequibles y de alquiler.